Öne çıkanlar
- Yenilenen kira dönemlerindeki artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçemez (TBK m.344).
- Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim, TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kiraları birlikte gözeterek hakkaniyete uygun bedel belirler (TBK m.344/3).
- Dava yeni dönemden en geç 30 gün önce açılır ya da bu sürede yazılı bildirim yapılırsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren bağlar (TBK m.345).
- Kira bedelinin tespiti için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
- Bilirkişi raporuna tebliğden itibaren 2 hafta içinde itiraz edilebilir (HMK m.281).
Kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılan davadır. Taraflar artış üzerinde anlaşamazsa veya kira uzun yıllar boyunca piyasa düzeyinin çok altında kalmışsa gündeme gelir. Bu rehber kiraya verenler ve kiracılar için artış sınırını, beş yıl kuralını, dava zamanlamasını ve sürecin işleyişini anlatır.
Rehber konut ve çatılı işyeri kiralarına odaklanır. Kira dönemlerini ve bildirim tarihlerini takip etmek için kira dönemi ve kira bedeli kontrol listesini, uyuşmazlığın genel akışı için kira uyuşmazlığı sürecini kullanabilirsiniz.
Yenilenen dönemde artış sınırı#
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (TBK m.344/1).
Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa, kira bedeli yine bu oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).
Tarihsel not: %25 sınırı. Konut kiralarında yenilenen dönemdeki artışı %25 ile sınırlayan TBK geçici m.1 (7409 sayılı Kanun) ve geçici m.2 (7456 sayılı Kanun), en son 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen kira dönemlerini kapsıyordu. Bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde TBK m.344'teki TÜFE kuralı uygulanır. Eski bir dönemin artışı tartışılıyorsa, o dönemin yenilenme tarihi ayrıca kontrol edilmelidir.
Beş yıl sonrası: emsal kira#
Taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bunu yaparken TÜFE'deki on iki aylık ortalama değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte göz önünde tutar ve hakkaniyete uygun bir bedel belirler (TBK m.344/3).
Bu kural, uzun süreli kiralarda bedelin piyasa düzeyine yaklaştırılmasının temel yoludur. Beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen bedel, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırına göre değiştirilebilir.
| Durum | Bedel nasıl belirlenir? | Dayanak |
|---|---|---|
| Yenilenen dönem, taraflar anlaştı | Anlaşma, TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçmemek koşuluyla geçerli | TBK m.344/1 |
| Yenilenen dönem, anlaşma yok | Hâkim, TÜFE sınırında, kiralananın durumuna göre hakkaniyetle belirler | TBK m.344/2 |
| Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşme | Hâkim, TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kiraları birlikte gözeterek belirler | TBK m.344/3 |
| Kira yabancı para olarak kararlaştırılmış | Beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz; sonra kur değişimi de gözetilerek m.344/3 uygulanır | TBK m.344/4 |
Yabancı para cinsinden kira#
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra bedel belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek TBK m.344/3 uygulanır (TBK m.344/4).
Dava zamanı ve kararın etkisi: 30 gün kuralı#
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (TBK m.345/1). Belirlenen bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağı ise davanın zamanına bağlıdır:
| Durum | Belirlenen bedel ne zamandan itibaren bağlar? | Dayanak |
|---|---|---|
| Dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açıldı | Yeni dönemin başından itibaren | TBK m.345/2 |
| Kiraya veren bu 30 günlük süre içinde artışı yazılı olarak bildirdi ve dava izleyen dönem sonuna kadar açıldı | Yeni dönemin başından itibaren | TBK m.345/2 |
| Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm var ve dava yeni dönem sonuna kadar açıldı | Yeni dönemin başından itibaren | TBK m.345/3 |
| Bu koşulların hiçbiri yok | Davadan sonraki kira döneminden itibaren | TBK m.345 |
Takvim önerisi. Arabuluculuk dava şartı olduğundan, kiraya veren 30 günlük süreyi kaçırmamak için yeni dönemden önce kiracıya artış talebini yazılı olarak bildirmeli ve arabuluculuk başvurusunu erken yapmalıdır. Yazılı bildirim, izleyen dönem sonuna kadar dava açılmasına imkân verir.
Arabuluculuk#
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B-1-a). Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 s.K. m.18/A-15).
Arabuluculukta taraflar yeni bedel üzerinde anlaşırsa, anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (6325 s.K. m.18/B). Anlaşamazlarsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.
Görevli mahkeme ve yargılama#
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). Mahkeme bedeli belirlerken çoğunlukla bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi, kiralananın konumu, yaşı, kullanım alanı ve niteliği ile çevredeki emsal kira sözleşmelerini inceler.
Sizden ne istenir: Kira sözleşmesi ve ekleri, kira ödeme kayıtları, yapılan bildirimler, varsa emsal kira sözleşmeleri veya ilanlar, kiralananın fotoğrafları ve yapılan iyileştirmelere ilişkin belgeler.
Bilirkişi raporu ve itiraz#
Taraflar bilirkişi raporunun kendilerine tebliğinden itibaren 2 hafta içinde, eksik görülen hususların tamamlanmasını, belirsiz hususların açıklanmasını veya yeni bilirkişi atanmasını isteyebilir. Talebin bu süre içinde hazırlanması çok zor veya imkânsızsa ya da özel veya teknik bir çalışma gerektiriyorsa, yine bu süre içinde başvuran tarafa bir defaya mahsus ve 2 haftayı geçmemek üzere ek süre verilebilir (HMK m.281).
Rapora itirazda emsallerin gerçekten emsal olup olmadığı (konum, yaş, büyüklük, kullanım), değerlendirme tarihinin doğru alınıp alınmadığı ve kiralananın durumuna ilişkin tespitler somut olarak eleştirilmelidir.
İşyeri kiracısı şirketler#
İşyeri kiracısı şirketler için kira bedeli, işletme bütçesinin önemli bir kalemidir. Beş yılı dolduran sözleşmelerde kiraya verenin TBK m.344/3'e dayanarak emsal kiraya yakın bir bedel talep etmesi beklenebilir. Şirketin sözleşme tarihlerini izlemesi, yenileme döneminden önce emsal bilgisi toplaması ve kendi yaptığı iyileştirmeleri belgelemesi, bilirkişi incelemesinde önem taşır.
Kurgusal örnek. Bir eczane, aynı dükkânı yedi yıldır kiracı olarak kullanmaktadır. Sözleşme her yıl yalnız TÜFE oranında artırılmıştır. Kiraya veren, yeni dönemden 45 gün önce yazılı bildirimle emsal kira düzeyinde artış talep eder ve arabuluculuğa başvurur. Anlaşma olmazsa açılacak davada hâkim, beş yıl kuralı nedeniyle emsal kiraları da gözeterek bedeli belirler; bildirim süresinde yapıldığı ve dava izleyen dönem sonuna kadar açıldığı için belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
Özetle#
Yenilenen dönemlerde kira artışı TÜFE on iki aylık ortalama değişimiyle sınırlıdır. Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim emsal kiraları da gözeterek hakkaniyete uygun bedel belirler. Kararın yeni dönemin başından itibaren uygulanması için dava 30 gün önce açılmalı veya bu sürede yazılı bildirim yapılmalıdır. Davadan önce arabuluculuk zorunludur; bilirkişi raporuna 2 hafta içinde itiraz edilir.
Sık sorulan sorular
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (TBK m.345). Ancak kararın yeni kira döneminin başından itibaren uygulanması için dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalı veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş olmalıdır.
Beş yılı dolduran kirada artış TÜFE ile sınırlı mı?
Hayır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda hâkim, TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler (TBK m.344/3). Bu nedenle bedel TÜFE oranını aşabilir.
Konut kiralarındaki %25 sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Konut kiralarında %25 sınırını öngören TBK geçici m.1 ve geçici m.2, en son 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen kira dönemleri için uygulanıyordu. Bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde TBK m.344'teki TÜFE kuralı uygulanır.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
TBK m.345 davayı açabilecek tarafı sınırlamaz. Uygulamada dava çoğunlukla kiraya veren tarafından açılır; kiracı da bedelin belirlenmesinde hukuki yararı varsa tespit isteyebilir.
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri dışında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-a).
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.138 (aşırı ifa güçlüğü), m.343, m.344 (kira bedelinin belirlenmesi), m.345 (dava açma süresi ve kararın etkisi), geç. m.1 (7409 sayılı Kanun), geç. m.2 (7456 sayılı Kanun)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A, m.18/B-1-a
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a (sulh hukuk mahkemesinin görevi), m.281 (bilirkişi raporuna itiraz)
- 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun (TBK m.344/4 atfı)
Değişiklik kaydı
- : İlk yayın.
Mevzuat durumu: 11 Ekim 2026. Bu sitedeki içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir ve sonuç taahhüdü içermez. Siteyi kullanmak veya iletişim formu göndermek avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz.