Site yöneticisi hesap vermiyorsa: kat maliklerinin hukuki yolları

Bu rehber, apartman veya sitede yöneticinin hesap vermediğini, belge göstermediğini ya da yönetimi usulsüz yürüttüğünü düşünen kat malikleri içindir. Yöneticinin hukuki konumunu, kat maliklerinin isteyebileceği belgeleri, kurul içindeki yolları, sulh hukuk mahkemesine başvuruyu ve ceza boyutunu sırayla anlatır. Yönetimin aidat alacağını takip etmesi ve aidat takibine itiraz ayrı yazıların konusudur. Aşamaların özet akışı için site yönetimi uyuşmazlığı süreci sayfasına bakabilirsiniz.

Önce hangi yol? Hızlı yol seçimi#

Yöneticinin hukuki konumu#

Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye ya da üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir; sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur (KMK m.34/1, 34/2). Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (KMK m.34/4, 34/5).

Yönetici kat maliklerine karşı "aynen bir vekil gibi" sorumludur (KMK m.38/1). Vekil, yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilgili olarak aldıklarını vermekle yükümlüdür (TBK m.508). Bu nedenle hesap verme, yöneticinin takdirine bırakılmış bir nezaket değil, kanuni bir borçtur.

Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir; planda aksine hüküm yoksa kurul kararlarını uygulamak, avans toplamak, giderleri ödemek ve topladığı paraları "yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle" açılmış bir banka hesabında tutmak bu görevler arasındadır (KMK m.35/1-a, d, e, j).

Defter, belge ve hesap verme#

Karar defteri ve belgeler#

Kurul kararları, sayfaları noter mühürüyle tasdikli bir karar defterine yazılır ve toplantıdaki kat maliklerince imzalanır (KMK m.32/4). Yönetici bu deftere kurul kararlarını, ihtar ve tebligatların özetini ve bütün giderleri tarih sırasıyla yazmak, defteri ve giderlerin belgelerini bir dosyada saklamak zorundadır. Defter, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılır (KMK m.36/1, 36/2).

Bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye KMK m.33'ün son fıkrasındaki idari para cezası uygulanır (KMK m.36/3).

Hesap verme zamanı#

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının birinci ayı içinde kurula gelir ve giderlerin hesabını verir (KMK m.39/1). Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, bu zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi istenebilir (KMK m.39/2).

İstenecek belgelerin ayrıntılı listesi için kat maliki belge kontrol listesine bakın.

Denetim#

Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu sürekli denetler (KMK m.41/1). Hesapların denetimi için yönetim planında zaman konmamışsa denetim üç ayda bir yapılır; haklı bir sebep varsa her zaman yapılabilir (KMK m.41/2).

Kurul denetim işini, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir. Denetçi, planda zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında kurula bir rapor sunar; raporun birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir (KMK m.41/3). Denetçi raporu, yöneticinin değiştirilmesi veya sorumluluğuna gidilmesi bakımından en güçlü kurul içi belgelerden biridir.

Kurul içi yollar#

Kurulu toplantıya çağırmak#

Kurul yılda en az bir kez, planda zaman yoksa takvim yılının ilk ayında toplanır (KMK m.29/1). Önemli bir sebep çıkarsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine kurul her zaman toplanabilir. Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilerek yapılır (KMK m.29/2).

İlk çağrıda, yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir; iki toplantı arasında en az 7 gün bulunur (KMK m.29/3). Kurul, sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla kat malikiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır (KMK m.30/1, 30/2).

Yöneticiyi değiştirmek#

Kurul, haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK m.41/1). Yeni yönetici yine sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır (KMK m.34/4). Gündemde yöneticinin değiştirilmesi açıkça yer almalıdır; gündemde olmayan konuda alınan karar ayrıca tartışma yaratabilir.

İşletme projesi ve aidat#

7579 sayılı Kanunla işletme projesi kurulda onaylanır hâle geldi; yöneticinin yaptığı geçici projedeki artış yeniden değerleme oranıyla sınırlandı (KMK m.37). Aidat tartışması varsa önce 7579 sayılı Kanun notunu okuyun.

Sulh hukuk mahkemesine başvuru#

KMK'dan doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B-1-c). Arabulucu başvuruyu görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 s.K. m.18/A-9). Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 s.K. m.18/A-15).

Kurul kararının iptali#

Kurul kararına karşı aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz (KMK m.33/1). Dava, kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabilir; karar iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (KMK m.38/2). Ayrıntı için kurul kararının iptali rehberine bakın.

Hâkimin müdahalesi#

Bir kat maliki veya bağımsız bölümden devamlı yararlanan kişi borç ve yükümlerini yerine getirmezse, bundan zarar gören kat maliki sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim, kanun, yönetim planı ve hakkaniyete göre derhal karar verir ve kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ister (KMK m.33/1, 33/2). Karar süresinde yerine getirilmezse idari para cezası uygulanır (KMK m.33/3).

Yönetici atanması#

Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi bir yönetici atar. Bu yönetici, kurulca atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve kat maliklerine karşı sorumludur (KMK m.34/6). Mahkemece atanan yönetici altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez; haklı sebep çıkarsa atayan mahkeme değişikliğe izin verebilir (KMK m.34/7).

KMK'da yöneticinin doğrudan mahkeme kararıyla görevden alınmasını ayrıca düzenleyen bir "azil davası" hükmü yoktur. Uygulamada bu yönde davalar açılmaktadır; ancak Yargıtay'ın incelediği bir dosyada, hesapların sunulmadığı ve harcamaların usulsüz olduğu iddiasıyla açılan yöneticinin azli davasının reddi onanmıştır (Yargıtay 20. HD, E.2017/4045, K.2017/8678, T.31.10.2017). Bu nedenle mahkeme yoluna gitmeden önce kurul içi yolların denenmesi ve delillerin toplanması önemlidir.

Teminat#

Yönetici atanırken sözleşmede teminat şartı konabilir. Sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir (KMK m.34/8).

Delil tespiti#

Henüz dava açılmadıysa, ileride açılacak davada ileri sürülecek bir vakıanın keşif, bilirkişi incelemesi veya tanık dinlenmesi yoluyla tespiti istenebilir. Tespit için hukuki yarar gerekir; delilin hemen tespit edilmezse kaybolacağı veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimali varsa hukuki yarar var sayılır (HMK m.400). Talep, esas davaya bakacak mahkemeden veya incelenecek şeyin bulunduğu yer sulh mahkemesinden istenir (HMK m.401/1).

Delil tespiti, ortak alanlardaki bakım eksikliği, yapılmadığı iddia edilen bir işin durumu veya kayıtların mevcut hâli gibi zamanla değişebilecek vakıalar için uygundur.

Hesap ve tazminat#

Yönetici vekil gibi sorumlu olduğundan, kusurlu yönetimden doğan zarar için tazminat ve tahsil ettiği paraların hesabının verilmesi istenebilir (KMK m.38/1; TBK m.508). Vekil, teslimde geciktiği paranın faizini de öder (TBK m.508/2). Bu talepler KMK'dan kaynaklandığı ölçüde dava öncesi arabuluculuğa tabidir.

Suç oluşturabilecek eylemler#

Usulsüz yönetim her zaman suç oluşturmaz. Bununla birlikte, yönetmesi için teslim edilen paranın yönetici tarafından amacı dışında kullanıldığı iddiası, güveni kötüye kullanma suçu (TCK m.155) bakımından değerlendirilebilir. Suçun temel hâli şikâyete bağlıdır (TCK m.155/1); mal, başkasının mallarını idare yetkisinin gereği olarak teslim edilmişse daha ağır cezayı öngören nitelikli hâl gündeme gelebilir (TCK m.155/2).

Ceza yoluna başvurmadan önce banka hesap hareketleri, faturalar, karar defteri ve denetçi raporu gibi belgelerin toplanması gerekir. Somut belge olmadan yapılan isnatlar, başvuranı da hukuki risk altına sokabilir.

Toplu yapı ve geçici yönetim#

Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan bütün kat maliklerini bağlar (KMK m.70/1). 7579 sayılı Kanunla toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için aranan oy oranı beşte dörtten üçte ikiye indi; geçici yönetimle ilgili plan hükümleri de bağımsız bölüm maliklerinin üçte iki oyuyla değiştirilebilir. Yönetim planlarının m.70'e aykırı hükümleri uygulanmaz (KMK m.70).

Geçici yönetim dönemindeki uyuşmazlıklarda önce yönetim planının hangi organlara hangi yetkiyi verdiği incelenmelidir.

Aşamalı yol haritası#

1. Belgeleri isteyin: Yönetim planı, karar defteri, işletme projesi, banka hesap hareketleri ve gider belgeleri.
2. Hesap talebini resmîleştirin: Gerekirse kat maliklerinin yarısıyla ara dönem hesap talebi (KMK m.39/2).
3. Denetimi işletin: Denetçi seçimi ve rapor (KMK m.41).
4. Kurulu toplayın: Önemli sebeple toplantı çağrısı ve gündemde yönetici değişikliği (KMK m.29/2, m.41/1).
5. Delili koruyun: Gerekiyorsa delil tespiti (HMK m.400).
6. Arabulucuya başvurun: Dava öncesi zorunlu adım (6325 s.K. m.18/B).
7. Sulh hukuk mahkemesine gidin: İptal, hâkimin müdahalesi, yönetici atanması veya hesap ve tazminat davası.

Aşamaların tablo hâli ve her aşamada sizden istenenler için site yönetimi uyuşmazlığı süreci sayfasına bakın.

Ne kadar sürer, ne tutar?#

Kurul içi yolların süresi, toplantı çağrısı için kanunda öngörülen en az 15 günlük süreye ve kat maliklerinin katılımına bağlıdır. Arabuluculuk kanunda üç artı bir hafta ile sınırlanmıştır. Mahkeme aşamasının süresi tebligata, bilirkişi incelemesine ve mahkemenin iş yüküne göre değişir; süre veya sonuç taahhüdü verilemez.

Masraf kalemleri arasında noter, tebligat, bilirkişi ve keşif giderleri, mahkeme harçları ve avukatlık ücreti bulunur. İptal edilen kurul kararına ilişkin yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (KMK m.38/2). Ücret yaklaşımımız için ücret sayfasına bakabilirsiniz.

Özetle#

Yönetici hesap vermiyorsa ilk adım, kanunun verdiği hesap ve belge isteme hakkını yazılı olarak kullanmaktır. Sonuç alınamazsa denetim, kurul toplantısı ve yönetici değişikliği gelir. Mahkeme yolu, önce arabuluculuk ve kısa dava süreleri gözetilerek, delillerle desteklenmiş biçimde kullanılmalıdır.

Sık sorulan sorular

Mevzuat durumu: 11 Ekim 2026. Bu sitedeki içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir ve sonuç taahhüdü içermez. Siteyi kullanmak veya iletişim formu göndermek avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz.